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广州首套房贷利率最高上浮40%！贷款买300万的房子，30年多给利息22万

2018年春节过后，银行房贷市场动态格外引人关注。与前两年春节过后房贷市场较为宽松不同，今年广州地区各银行房贷利率仍普遍继续上浮。

记者发现，有银行执行上浮40%的标准。

银行房贷利率上浮，对购房者会带来什么影响？月供会增加多少？一起来看看~

图片来源 / 图虫创意

实际上，从2月初四大行首套房贷利率全部调至基准上浮10%后，其他各银行也纷纷上调，有的高达20%。

据南方都市报，记者走访发现，近段时间，不少银行在此前基础上仍然有所上浮。房贷利率的变化让刚需购房者加快了买房的步伐。

年初开始上浮现在继续上调

早在春节前，即2018年2月份一开始，工农建中四大行宣布，广州首套普通住房认定标准的贷款申请利率上浮10%，也就是最低按基准利率(4.9%)的1.1倍执行；对于符合第二套房贷标准的，贷款利率不低于基准利率的1.15倍，也就是上浮15%。2月底，有媒体采访四大行。其中，建行表示目前执行利率按照2月1日发布的政策，即首套房贷利率上浮10%，第二套房贷利率维持上浮15%不变。

昨日，建行广州某支行信贷工作人员表示，最新情况是首套房上浮10%，二套上浮到25%。她表示，利率的上调对二手房购买者影响较大。该工作人员称，如果买一手房贷款，主要看合作的开发商，问题不大；二手房的话要视银行的贷款额度而定，可能比较麻烦。

继续维持房贷利率上浮的，还有其他各商业银行。记者走访发现，各银行首套房贷款利率基本在上浮10%以上的标准。

招商银行某支行信贷人员表示，该行从3月初把首套房贷利率从上浮10%调到15%。

就连此前首套房贷利率上浮5%的汇丰银行也将发生变化。据汇丰银行江南西支行信贷经理称，目前首套房贷150万元以上执行利率为上浮5%；不过，这个星期会执行新的房贷利率。他说，“如果想执行这种，本周四前要材料交齐，上报系统了；从本周五开始，新的标准是首套上浮15%，二套20%。5%是从2月份执行的，现在做调整也是看到其他银行都上浮10%了。”

有银行执行上浮40%标准

记者了解到，目前民生银行房贷执行利率为基准上浮20%。

浦发银行广州体育西支行理财经理称，目前公积金组合的话，首套和二套房贷利率均上浮20%；纯商贷则上浮15%。这种情况从去年就开始了。

平安银行某支行表示，目前除了与开发商合作的，一手房暂不放贷；二手房也暂不开展放贷业务。

恒生银行广州分行信贷人员对记者称，因为人民币业务首套、二套房贷执行利率为上浮40%，暂时人民币业务做的特别少，主要做港币业务。

另外，记者了解到，华润银行已暂停房贷业务，“已经有一阵子了，还不清楚何时可以做”。

各银行房贷审批速度不一

近日，记者从某国有银行了解到，该行最新仍执行2月1日开始的房贷利率，如果资料齐全，房贷审批只需3天左右。

招商银行某支行信贷人员表示，该行审批需要一周左右，放款速度还可以。记者在采访过程中，不少银行工作人员表示，放款额度，一般第一季度比较充裕，但具体也无法保证。

光大银行广州天河支行理财经理告诉记者，目前首套房贷利率上浮20 %。“审批倒是很快，但放的时间说不准。现在额度还有一点，有点紧，不过还是可以做”，他说。

华夏银行一位安经理也表示，“目前还好，但要尽快贷，下个季度就不确定了。”

算算账：210万贷款每月最少要多给634元

参考目前广州的住房均价，如果买一套房按300万计算，那么贷款买房，利率上涨最终会带来不小的利息差别。

若首套购房者贷款210万，以30年贷款年限等额本息计算，对比执行基准和上浮10%两种情况，如下：

基准利率下，购房者共还利息1912295元，月供11146元；

上浮10%即利率5.39%，共还利息2140455元，月供11780元。

购买者总计每月需多供634元，30年总利息多出228160元。

时间维度拓开看，此次房贷利率上浮幅度不算大

“的确，房贷利率是略有上升。但从稍微长一点的周期看，它仍然处于比较低的水平。”3月9日新华社报道，中国人民银行副行长潘功胜在十三届全国人大一次会议记者会上表示，商业银行房贷利率变化总体上符合利率市场化的要求和趋势，会积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

就广州的房贷利率情况，有银行内部人士表示，去年有一段时间还有基准利率的9折、8.5折、8折，后来就过渡到基准和基准利率上浮，现在均在上浮，只是各银行上浮幅度不一。

根据媒体此前的报道，从2015年某银行率先推出首套房贷利率8 .5折起，到2016年越来越多广州地区银行实行折扣优惠，2016年也成了广州近十年来最优惠的时代。2017年5月，四大行上调首套房贷至基准利率。此后，其他银行也做出调整。到2017年末，基本已无执行基准利率的银行。据融360的数据，2018年2月份全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍；同比去年2月的4.47%，上升22.15%。其中，今年2月广州首套房贷款平均利率为5.37%。

房产置业咨询师王恩杰认为，把时间放长远点，从20多年的利率绝对值变化看，此次上浮幅度并不算大；但上涨5%、10%，贷款调整就有数万元变化，会对普通购买者有所影响。王恩杰表示，他的客户也有人遇到房贷利率突然上涨，“比如申报资料时为上浮10%，没审批下来变成15%、20%了”。以他经历的一个案例，某银行利率从上浮10%到15%，每个月月供则从6900元到7100元左右，多出200多元，总体下来多7万多元。不过，如果是买卖双方已经签了合同，买方不会选择违约不贷，而是服从银行的实际变动情况。

“租购同权”真的来了！

就在所有人的目光都被美联储加息、中国央行变相加息吸引着的时候，广州海珠区下发了一份文件，宣告“租购同权”的来临。

去年7月份，广州率先推行“租购同权”政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，成功将自己置身于话题之中，成为议论的焦点，但具体细则迟迟未能推出。

近日，广州海珠区终于迈出了这一步，发布了最新版的海珠区来穗人员随迁子女积分入学文件，“租购同权”雏形已成。

首先解释一下什么叫来穗人员，根据广州市来穗人员服务管理局的定义，就是指非广州户籍的人口，也就是说这份文件针对的是非户籍人口中，购房与租房人群同权的问题。

这份文件最重要的两点改变是（具体内容可以点击本文左下角“阅读原文”进行查看）：

1、合法稳定住所指标的最高分值从以往的100分降低到30分，租房和购房加同等分值，都是最高30分。

2、广东省居住证指标和缴纳社保都不设上限分值，采用按月积分。而以往上限值为80分！持有广东省居住证每月加1.5分，缴纳社保每月加1分。

解读起来就是，只要你有合法稳定住所，无论是租房还是购房，都可以加分，且上限都一样，由原来的100分降为30分。

这是租购同权的一个体现，同时也降低了房子在积分过程中的重要性。因为，除了购房、租房加分外，缴纳社保、文化程度、计划生育等都可以加分，而且文件规定，缴纳社保与持有居住累计加分不设上限。

从这两条政策来看，租购确实同权了，你买房加30分，我租房也加30分，其他东西也照样加分，降低了住房加分在积分入户中的权重。

有人或许在窃喜，还好我没买房，你看你去年为了孩子读书花了几百万买了房，如今不也和我一样了吗，真是浪费钱！

如果你这样想，那就大错特错了，因为文件中还有这样一句话，决定了在目前条件下，租购同权仍难做到。

文件第5条第四点内容如下：

这是什么意思？意思很明显，租房人群可以享受到购房人群一样的积分入学权利，但由于公办学校有限，必须要按划拨的计划学位数量来进行。

一般情况下，划归租房人群的学位数量肯定要比购房人群的计划学位数量要少很多。比如有10000个小学学位，划归户籍人口的数量肯定是大头，比如8000个，那么划归非户籍人口的学位计划数量就只有2000个。

然后再在这2000个学位的基础上，购房人群与租房人群，去执行租购同权的积分入学政策。

也就是说一个非户籍没购房家庭的子女虽然文件规定，有与已经购房的户籍人口子女一样的入学资格，但在入学概率上，首先被户籍人口压缩，然后又被购房人群压缩。

很明显，如果政府真的想租购同权，就不应该以购房为界限，制定计划划拨名额。如果有10000个学位，管你买房还是购房，都以积分入学为主，谁的积分高谁就能获得学位。

这才是真的做到了“租购同权”。但在这份文件中，没有。而且，文件第5条第五点还规定：租房随迁子女在填报志愿时，5个志愿最多只能填报3个公办学校。

政府用意已经非常明确了。

而且你还要知道，在租购同权的情况下，你还得过一关，就是你所租住的房子，学位有没有被用过，这个学位是属于房东的，他同不同意你用？他自己的孩子要用怎么吧？目前，尚没有出文件来解释这类事情该如何办？

这些都是制约彻底“租购同权”的琐事，但又不得不解决。其实，说白了，真正掣肘“租购同权”无法快速落地，最重要的原因是学位紧张。

大中城市，由于存在持续不断的增量人口，从幼儿园到高中阶段，学位普遍紧张。至于采取就近入学、财政补贴的“义务教育阶段”优质学位，更为紧张。

在学位资源有限的情况下，肯定是尽可能满足本市居民子女的教育，他们买房花了钱，纳税多，为本市经济发展做出了贡献，资源肯定先满足他们的子女，这也是人之常情。

有多余的教育资源，才能轮得到没买房的外来务工人员的子女。

所谓的“租购同权”，只是给了没房人员的子女与购房人群子女一样的积分入学待遇，但录取率还得按照规定的计划数量来。

广州的教育资源供应相对来说还算不错，都很难租到足够同权，对于学位极度紧张，缺口巨大的深圳以及其他城市来说，更难做到了。

流动的中国，分化的房价！

流动的人口

房地产市场一直有个内在逻辑，就是短期金融，中期土地，和长期人口。但金融和土地市场永远是由国家宏观调控，顶层设计决定其动态走向，管控较严。

而人口相对自由，即使有户籍制度限制，大家还是会为了追求品质生活、优质资源，则或是为了生存，选择适合自己的城市奋斗。

于是，以改革开放40年为标度，中国大地实质性地发生了一场轰轰烈烈的人类大迁徙，而迁徙的背后就是无数城市的崛起与没落。这个可以在每年的春运人口流动图里找到答案。

（中国春运人口流动图）

对于人口的重要性不必多说，从马尔萨斯《人口论》等古典理论，到曼昆的《经济学原理》，都阐述过人口因素对经济发展的巨大影响力。

对于一个城市的发展，如果说产业是骨架，那么人口就是血液，骨架可以拉动人口，人口加速流动会缔造城市的一世繁华。

比如大家都想了解的热门城市成都和西安。

在上世纪八、九十年代时期，西安与成都的经济实力其实相差无几，但随着改革开放和市场经济的推进，西部城市产业均以劳动密集型为主，也就说人口多寡决定经济总量。

成都和西安分别领导成渝经济圈、关中经济圈，前者人口规模是后者的5倍。而且，成渝经济圈中还有重庆这个中央直辖市，与成都齐头并进、良性竞争。关中经济圈则是以西安为首。在西安的引领下，走了二十多年后的陕西，已不能和成都相比。

人口流动下的城市变迁

昨天有个粉丝在房产研习社里问我：“市场上有专家说，按照目前国家的金融形式，倡导解绑房地产经济，那么房产周期论就一定会被消灭掉，而且现在大多城市响应国家调控都进入了漫漫横盘期，那么未来哪些城市的房价还会有上涨的爆发点？”

首先，子木不承认自己是专家，因为专家是无法对大家说实话的，例如任老前辈。其次，只要是市场，就一定会存有周期，如果周期被消灭，那么这个市场还会存活吗？

而房地产市场的本质是供需关系，不是金融。在国家宏观调控面上，只能从金融和土地下手，扼制热钱流入房地产，抑制土地流动性，从而把楼市送进寒冬。那么人口呢？

答案是无法控制。

在中国，任何因素都无法阻挡年轻人的“梦想”，除了高房价以外。例如一直以来的北漂、深漂，到现在的杭漂、成漂等。只要一个地方有发展，有资源或者宜居，年轻人们就敢背负沉重的行囊踏上这块梦想的热土。

所以在大规模常年不断的人流涌动中，中国城市的格局早已发生了巨大的变化。这就好比当年魏格纳躺在病床上，望着世界地图萌生出大陆漂移说的道理，我们的城市也因人口流动而漂移。

在农业社会，人口的分布和粮食产量高度相关，那时候的社会主流思想是“民以食为天”，拥有粮食的地方就会聚集财富。所以在19世纪中期过后的100年时间里，东北人口从300万迅速膨胀到了4000万。

但随着工业化和城市化浪潮的推进，后来东部沿海地区由于天然优越的地理位置促使贸易繁荣，成为了财富主要的创造地区，内地人开始不断向沿海移动，源源不断的人口支撑起了当地的房价和产业。

所以进入到21世纪以来，以胡焕庸线为分界的东部地区以42%的土地，聚集了全国94.2%的人，东北又变成常年的人口流出大区。

资本具有逐利性，而人口的流动都是跟随资本的脚步，所以人们也是逐利的，假设把北京，上海的人口管制放开，一定会创造出比东北在20世纪前后更大的人口流入。

现如今，随着高铁、高速将全国交通网络枢纽打通，中国也被横向拉升逐渐扁平，信息获取和流动速度超出了历史任何一个阶段。

沿海城市产业被内地承接，内地再根据自身条件与之结合创新，城市竞争力迅速提升，与沿海城市比肩，比如成都的互联网基因和武汉的超强人才储备等等，这些现象都意味东部沿海城市的强者地位或将被取代，内陆时代正在崛起。

而内陆的崛起也并不是意味沿海城市会没落，只是说其潜力和发展速度将会带来一波旷世红利。

而沿海城市将会以协同发展的升级模式走向世界，例如两会提到的“粤港澳大湾区”，这种多核联动的模式沿海城市深谙其道。而正在崛起的内地，例如安徽、湖北、湖南、山西、陕西则还是在单核向多核联动的路上。

内陆的崛起拼的就是人才和人口。这也就是为什么从16年开始，各大城市开始疯狂无下线的撕脸抢人才，因为各自城市领导人心里都明白，只有足够的人才储备才可以撑起城市的产业发展和经济繁荣，才会在内陆崛起的时代中占山为王，富轹万古。

人口流动下的机遇

大概从2016年开始，深圳和杭州便成为了一线和二线的热点话题城市，尤其是杭州，一度上升至“挤出广州的一线位置”，昔日杭州被称为上海的后花园，今日竟有人调侃上海都沦为了“环杭州城市”。且不谈真假虚实，单从这种噱头就证明了杭州在网友心目中的形象地位。

那么这一切殊荣又来自何处呢？

当然宜居环境、高速经济和第三产业等都是原因，但更重要的其实是狂飙的人口数量。数据表明，2017年杭州市常驻人口达到946.8万，比上一年增加了28万，接近两倍的净增长创历史新高。单2017年的人才净流入率在所有城市中位居榜首。

飙升的人口让杭州在上轮房价大涨后永远定格在了一个新的高度，房地产热度远超了苏州、南京、上海等其他长三角城市。即使在17年国家严控楼市不断加码的态势下，对房价的影响也被大量涌入的人口冲淡了。

除了深圳和杭州，子木把2017年热点城市的净流入人口数给大家整理了出来。（数据为常驻人口数，数据来源于城市统计局）

看完2017年「净流入人口量城市排行」你肯定会感到比较惊讶。首先是四大一线城市的两极分化，深广领跑，而上海北京人口净流入为负数，深圳以60多万的成绩跑赢全盘，实力可见一斑，深圳我在上篇文章《中国楼市下半场》具体讲过，这里不做详述。

而对于北京和上海在2017年人口净流入为负数是很好解释的。首先城市是有上限承载力的，马尔萨斯在人口论里也讲过，现代城市的人口发展得利于人口的聚集，但是，一旦城市人口发展到一定程度，则物极必反。

而目前的北京和上海已经远远超出了承载力，大城市病已经极度困扰政府和老百姓。关注城市规划的朋友们可能知道，北京在2016年的时候召开过一次“疏解非首都功能”的会议，而2017年正是其疏解政策施行的第一年。

从图中可以看出，北京疏解的人群去向基本向南，也从另一面反映了东北人口的外流加剧。上海疏解人群去向主要以江浙为主，加固了长三角兄弟经济圈地位。而疏解这一举措正好也为内陆二线城市的崛起提供了一个很好的解释。

根据人口净流入图再往下看，仅次于杭州的城市是长沙。长沙这个城市我一直比较看好，而且在中部城市群中，可以和武汉、郑州形成三强争霸之势。无论是年前加入了万亿GDP俱乐部，还是人口净流入量几乎和杭州比肩，都为其未来的发展提供了较强的后动力。而对于上一轮全国房价暴涨潮，长沙并没有跟上节奏，到目前为止二手房市场房价均值还处于低位1万左右，属于价值洼地。

接下来是西安。最近子木发现房产研习社中留言咨询西安问题的粉丝特别多。

西安这个城市在文章开头提过，作为千年古都，有足够的文化底蕴，但之前由于产业的落后城市缺乏吸引力，导致人口基数起不来，逐渐落后于川渝。但是西安未来是可期的。

首先，在城市化运动的大背景下，沿海地区多核城市联动，内陆地区纵全省之力打造省会城市，发展多城市群是共繁荣发展的必然主张。所以西部地区除了川渝城市群外务必选择一个城市作为其他城市的领头羊。

这个城市就是一直以来带领关中经济圈发展的西安，所以这也是西安被定为国家中心城市和一带一路重要战略地位的原因。

不出意外，今后国家会给予西安大力的基建建造支持，让其迅速成长为一个可以肩负重任的西部核心城市，而2017年的净人口增长量也完美解释了这一点。

所以目前西安的房地产市场情况和长沙相似，属于低位，未来可期。

而对于排行榜中，武汉、成都、宁波、贵阳等地也具有较高的人口流入量，可以发现他们的二手房价格都没有下降，具有较强的抗跌性。

最后，在排行单末尾是岌岌可危的天津。天津在年初被曝“滨海新区GDP挤水分事件”后，城市吸引力雪上加霜。

但这也是很正常的事情，这座拥有600余年历史的近代著名的工商业城市和中国北方最大的港口城市，不是想方法升级原有产业，发展服务业，摆脱计划经济思维束缚，而是想着和北京pk互联网，怎么可能有出路？

版权：来源 南方都市报、财经观潮